上海的二手房疯涨潮中,普罗众生与中介的“房事”

大家是一条绳的蚱蜢,菜头购入千万级别学区房,卖掉自住房,他的买家也要先卖房来支款,一环套一环,稍不慎就有人陷入违约窘境,甚至引发连环违约。
撰文 | 良民P先生
03/22/2021
本文共5234字,阅读时间约10分钟

2020年12月29日,距这年过去只剩最后两天,冰哥签下他人生第二份购房合同。不过这次是卖房。


冰哥回想五年前第一次在上海买房,正为赶上房价上一轮暴涨。当年上海政府颁布政策:二手房交易增值税,由5年内全额征收改为2年。这极大激活了楼市交易热情,大量二手房源涌入市场,交易广告挂满中介门窗,又很快成功售出,从橱窗摘下。冰哥就在热潮里买了人生第一套房——不是自己住,对他而言,买房只是最让他有安全感的理财方式。


疫情贯穿2020全年,年初,为缓解各行业困境、支持中小企,国家引导金融机构“开闸放水”,即向中小企业发放低息贷款。该政策却马上引起意外结果——深圳被曝出经营性贷款违规流入楼市,紧接着深圳房价开始大涨,而深圳楼市向来被认为是内地房价风向标,本轮上涨也渐向其他城市传导。

 

俯瞰上海的住宅楼区和公寓楼区。(图: AFP)
俯瞰上海的住宅楼区和公寓楼区。(图: AFP)


离婚吧,为了孩子 

上海市统计局数据显示,上海二手房价从疫情平稳后的5月开始上涨,9到11月虽增幅放缓,但11月后,二手房价又加快上涨。2021年初,上海二手房每平米均价达52266元,比2020年均价最低的5月提高1857元。疫情重创经济,但世界诸多大都市房价却逆势上扬:房地产研究机构易居研究院统计,2020年第二季度,新加坡、洛杉矶、伦敦、香港房价都增幅明显——不过,这个另类榜单中,头两位是中国的北京、上海,该季度涨幅都超 3%。它们率先从疫情中解封,积累的购房需求在年中释放。加之上海出台四大名校(复旦、上海交大、同济、华东师大)应届毕业生可直接落户的新政,都刺激房价稳步攀升。


不过,在冰哥的同事菜头看,自2020年元旦上海实施的“公民同招,民办摇号”的幼儿园升小学政策就注定了房价的上涨,只是被疫情打断几个月。

上海一所幼儿园的孩子们正在户外踢足球。(图: AFP)
上海一所幼儿园的孩子们正在户外踢足球。(图: AFP)


不同冰哥的投资需求,菜头为买卖房子发愁,是要为将上小学的儿子寻觅对口学区房。在中国房产市场,这被称为“刚需”。


“公民同招”规定,小学招生报名,孩子只能参加一次公办或民办小学的抽签筛选,不再考试或面试。政策本意是让不同家庭孩子有公平入学机会,缓解流行的“鸡娃”教育——给孩子“打鸡血”,压迫孩子多学习,增加升学考试脱颖而出的机会。但优质教育资源没有凭空增加,没法从压迫孩子入手,压力就转移到家长身上。为了孩子入读对口的公办学校,许多家长求购学区房。


更令菜头这些家长困扰的是,就算费力换了学区房,也不保证成功入学对口学校——热门的公立学校细分了入学顺位。落户五年以上的家庭顺位较高,菜头哪怕搬进学区,“新住民”抽签的顺位也势必靠后,能否入学,还是听天由命。

上海不少家庭以“假离婚”的方式多购置房产,一度成为微博热点话题。(新浪微博截图)
上海不少家庭以“假离婚”的方式多购置房产,一度成为微博热点话题。(新浪微博截图)

菜头已花大钱买了房,打心眼里不愿接受把孩子命运交给老天。怎样才能提升顺位呢?与菜头一样困扰的家长们仔细研究入学政策,发现一个“漏洞”:单亲家庭孩子有很高顺位。


让孩子成为“单亲子女”,成了政策下的最有利选择。离婚能帮孩子入学,还能规避些买卖住房限制。虽透着一股黑色幽默,但形势如此明晰,离婚像把剪刀,让错综复杂的“房事”、“学事”一剪就一片坦途,现在离婚,立享政策大优惠!还犹豫什么呢?


坚决!遏制!过快……? 

2020年11月中旬开始,上海二手房价涨幅一年内第二次上升,优质二手房源挂牌一两周就迅速成交。这样的房价疯涨,已不是第一次。十年前,国务院出台过《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即使冰哥这样的入门级炒房客也能一眼看懂中央的意思:房市要降温。毕竟民间对高房价叫苦不迭——但懂的都懂,做表面功夫平民怨罢了,要怎么“遏制”?能“坚决”多久?恐怕真正透露中央态度的字眼是“过快”,这意味马照跑、舞照跳,毕竟谁说得准怎样算“过快”呢?


菜头倒希望房价“过快”上涨,他能赶紧为买学区房凑够钱。4月开始寻觅合适房源、还现有房贷、离婚、分财产、把现住房挂牌出售,可到11 月上旬,房子还没卖掉,“我的房子还没人来看,我甚至还降了价”,话中带着心焦。卖不出就没钱换相中的学区房,再过几个月,报名孩子就开始了。

 

不过,两周后菜头就感受到楼市升温的热浪,几天内他成功卖掉旧房子,买进学区房——虽然成交价比他心理价位高出一百万,面积、品质比旧房还下降了。问起原因,菜头道出无奈:二手房交易中,学区房注重所属地块,每次交易都让待售房源越稀缺,菜头没太多选择余地——尤其暴涨开始后,大家从买房变成抢房。

上海二手学区房跳涨,买房者从买房变成抢房。(新浪微博截图)
上海二手学区房跳涨,买房者从买房变成抢房。(新浪微博截图)


“去看房根本不能挑,几乎是当场就需要付定金,我看房的时候,房东一边招呼我,一边还接着其中介的电话,对方准备晚上带客户过来截胡”,菜头绘声绘色,记忆犹新,“跟房东打电话的那个中介,用不还价、全款付这样的条件,试图诱惑房东不要跟我签约。”


幸好菜头运气不错,房东没有惜售或观望的意思,他上午签卖房合同,下午就与房东签约,购入心仪学区房。即使性价比低于预期,菜头还是感到,在狂热浪潮中,能成交已算幸事。


而冰哥只觉得置换房子是让他头疼的麻烦事。上半年疫情逐渐平缓,冰哥想要买套新房自住,正看到深圳房价飙涨,他开始担心上海的房价会否一样失控,决定赶快卖掉五年前买入那套房,趁涨价潮前买好自住新房。由于冰哥只想转卖给其他投资客,这让他房子在中介 app 上评分不高,看房者寥寥。冰哥本打算降价,但一次接待完中介带来的客人后,刚跟中介分开,几个衬衫领带就围上来打听房子——是另一家中介公司抢房源——他们信誓旦旦保证,房源转挂他们公司,可以多卖十几万。转眼就多赚一成,这让冰哥动心又惆怅,担心的涨价潮终于来了。趁涨价前买新房的路走不通了,冰哥只能一边赶快寻觅合适新房,一边寄望手头房子多卖点钱,减少“损失”。


涨价潮说来就来,全市优质房源每天像湖水干涸般减少,局中人看在眼里,纷纷祭出各种招式。看房新模式成为主流:中介将客户集中起来,每周安排个时间统一看房。这样方便房东和中介,但几组甚至十几组看房客户集中到一起,竞争的气氛,甚至不买就再买不到的恐慌,无形中弥漫开来。通常十几分钟短暂“巡视”后,客户被要求几分钟内迅速做出花几百万甚至上千万元的决定,稍犹豫就可能被捷足先登。冰哥想,这算不算国家曾“坚决遏制”的“过快”呢?


铤而走险的中介 困在系统里的房东 

“你觉得‘抢’一套房子够操心的了吧?你不知道,卖房子还比这还更麻烦!”冰哥道出几个月前的卖房往事,语气中疲惫清晰可闻。


买房者疯狂溢价抢购,房主待价而沽,中介圈暗流涌动。“您现在只要跟我们签一份独家授权房源的协议,我们可以给您一定的返利……大概三千块这样吧”,跟冰哥熟络后,有个新中介把冰哥拉到公司外僻静处,“我们也可以想办法帮您的房子资料‘包装’一下,在 app 系统里的评分高了,您这边价格还能再提一点。”冰哥不是门外汉,他清楚中介正用“返利”贿赂他。五年前的房价暴涨中,上海政府曾对这家中介的“独家房源代理的经营模式”——实则贿赂房东垄断房源——通报处罚,此后很长时间,没公司敢再这样做。


“现在成交这么火爆,中介竞争可太激烈了,在这么高的利益诱惑下,他们铤而走险很正常”,冰哥感慨,“何况五年前的政策了,都是老黄历了,现在政府再拿出来挡人财路,谁理你啊!”

网络上包括二手房信息在内的房源APP层出不穷。(网络截图)
网络上包括二手房信息在内的房源APP层出不穷。(网络截图)


接受“返利”后不久,冰哥惊讶发现,他的房子突然吃香了,几周“集中看房”都有好几组客户排队。原本冰哥只把“包装一下”当客套话,这时才真切感受到app的评分是这么重要!点开 app,冰哥指着眼花缭乱的提示和榜单——“您可能感兴趣的房源”、 “周边类似房源推荐”、“每周不可错过好房”……告诉记者:“我这个房子本来不好卖的,评分也挺低,app 上也就是搜得到而已” ,“中介后来找我要了好多资料传到他们的系统里,评分‘包装’到了8.5分,一下子就成了‘必看好房’,关注人数也蹭蹭地涨。”,“现在中介帮你在 app 系统里打理房子太重要了,以前那些买卖的老把式都过时了。”


几个月前冰哥还自认懂行,可现在他承认“一两年没关心这些,现在一下子就玩不转 app 啊、排名啊、算法啊这些东西了”,“都说外卖员是‘困在系统里’,没想到我们卖房的也一样‘困在系统里’”,冰哥笑着自嘲。


每个人都被裹挟在浪潮里
 
在中介运作下,冰哥的房子顺利加价卖出,还拿到一小叠现金返利,但冰哥一点不觉得中介值得感谢,甚至觉得“x家(中介公司)就是炒房的源头,很恶劣”。可房产中介慧慧却觉得自己辛苦帮客户成交却不被理解,收获的只有“心累”。


“涨价一开始,大家心态很快就变了。”到底怎么“变了”,慧慧觉得很难说清楚。“比方说吧,刚开始涨价的时候,有一次已经跟房东和客户谈好了,双方都到中介公司来最后签字,可是两边人都到了,房东突然提出要涨价,甚至第一次涨价完马上反悔,又涨价了一次”。言语中透着气愤,“这种情况我们以前从来没遇到过,所以我和客户当时一下子就很尴尬。”


慧慧庆幸的是,交易虽一度岌岌可危,但扯皮到午夜,买家还是接受房东两次的临时跳价,比约定价格高整整40万成交。双方签字离开已是凌晨,慧慧最后一个走出公司,费力拉下卷帘门,在没有星光的都市,走上回家的夜路。

(插图:歪脑)
(插图:歪脑)


像菜头“有幸”买到学区房,慧慧也把这次买卖定义为“幸运”,因为更离谱的房东越来越多了。


另一个房东挂牌一套房子后,慧慧带一波波客户去看房,而像配合客户登门的节奏,房东也一次次坐地起价:1020万……1030万……1050万……1088万……,每次房东心血来潮涨价,都让慧慧猝不及防增加许多工作量。“良心不会痛吗?”心力憔悴的慧慧在朋友圈写下。


冰哥的虽也算加价卖房了,但他没料到市场这么短时间内失去平衡,一边倒向卖家。看自己不久前卖的房,被新房主加了三成价格挂在网上,冰哥哭笑不得:“那套房子虽然地段不错,不过才33平方,房龄也超过30年了,那个人居然敢挂326万!”,冰哥猜到那套房会再涨,但没想到下家敢一下涨这么多,“不过他那种就是在网上挂着钓凯子的,纯属碰运气”。


问他是不是卖得太匆忙?冰哥沉默几秒,说自己也说不准,“说实话心底里有点希望他卖不掉吧,如果他真的那个价格卖掉了,那我感觉好像是我自己亏大了”。

 

上海一处住宅区。(图:AFP)
上海一处住宅区。(图:AFP)


是调控还是添乱? 

来自江苏的小妍毕业后在上海工作六年,生活虽辛苦,但勉强算扎了根,唯一还没解决的心事,是买房。疫情平稳后,小妍开始关注房市,她养成习惯,每天打开中介app,遇到觉得还不错的房子就顺手关注。动辄上千万的好房她只能看,但算上多年积蓄,家里再出一笔,房龄久一点的二手房是小妍可以努力踮脚够着的家。不过最近两三个月,手机每天都弹出提示:“您关注的某某房源已经涨价 XX 万元”,原本对新房的美好期待,渐渐变成焦虑——“我还买得起吗?”


“买得起的也买不到”,同事阿花快语直言。阿花也有意买房,关注的住宅区有6套待售,可通过中介找上房东们,才发现愿意以挂牌价为基础谈判的只有2个。其中一个挂牌价比同户型高50万,但至少愿意谈。阿花想边看房边谈,房东一口回绝:“不给先看房,先谈好价格再看房”。阿花觉得这种有恃无恐太荒唐了,“政府肯定要管的……肯定会好好治治这些人!”


2021年1月21日,上海八个部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,被称为“沪十条”,阿花等到了期盼的“政府要管”。“意见”写道:“将非普通住宅1全额征收的标准从 2 年之内重新改为 5 年之内”,推翻了五年前的调控内容。另一条影响巨大的是“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“沪十条”其后续政策,显示政府给楼市降价的决心:既然住房数量无法短时间“开源”,那就从需求端“节流”,提高购房门槛,迫使潜在购房者退出市场。


可接踵而至的政策并没明确说实施标准是,市场很快流言四起。假离婚的菜头陷入困惑:“三年内离婚者,购房资格根据离婚前家庭总套数计算”,那三年内离婚两次以上,按哪次婚姻计算?如果每段婚姻都要算,那到底怎么算?“反正都已经假离婚钻空子了,不如再假结婚离婚几次,以便规避新政。”次日这个“脑洞大开”的方案就在网上流传。


但菜头现在没空操心去哪找个姑娘假结婚——本吃了定心丸的学区房,随着新政落地,又有变数。各银行为配合楼市降温要求,都放慢购房贷款的审批、放款速度。政策突变的代价,最终是菜头们这样的普通人承担。

 

“我的下家也需要等他卖掉的房子的买家贷款,再来支付给我的钱,然后我才能给我的上家打款。”菜头解释。大家是一条绳的蚱蜢,菜头购入千万级别学区房,卖掉自住房,他的买家也要先卖房来支款,一环套一环,稍不慎就有人陷入违约窘境,甚至引发连环违约。

 

同时,有银行宣布暂停开展多年的购房税费贷款业务。多年来,银行向购房人提供最长 4 年的购房税费分期贷款。因税费最高可达到房款10%,对动辄几百上千万的交易来说,是不小的数字。小妍原本的计划里,税费贷是一部分,市场向卖家倾斜后,小妍就失去议价筹码,现在又失去这笔“外援”,大大削弱了她的购买力。

 

“我可能只能退出了……”,小妍怎么都想不通,为什么到头来政府调控的结果,是让她这样努力赚钱的普通人,离有自己的家的梦想越来越远了。


 

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