2020年12月29日，距这年过去只剩最后两天，冰哥签下他人生第二份购房合同。不过这次是卖房。
冰哥回想五年前第一次在上海买房，正为赶上房价上一轮暴涨。当年上海政府颁布政策：二手房交易增值税，由5年内全额征收改为2年。这极大激活了楼市交易热情，大量二手房源涌入市场，交易广告挂满中介门窗，又很快成功售出，从橱窗摘下。冰哥就在热潮里买了人生第一套房——不是自己住，对他而言，买房只是最让他有安全感的理财方式。
疫情贯穿2020全年，年初，为缓解各行业困境、支持中小企，国家引导金融机构“开闸放水”，即向中小企业发放低息贷款。该政策却马上引起意外结果——深圳被曝出经营性贷款违规流入楼市，紧接着深圳房价开始大涨，而深圳楼市向来被认为是内地房价风向标，本轮上涨也渐向其他城市传导。
离婚吧，为了孩子
上海市统计局数据显示，上海二手房价从疫情平稳后的5月开始上涨，9到11月虽增幅放缓，但11月后，二手房价又加快上涨。2021年初，上海二手房每平米均价达52266元，比2020年均价最低的5月提高1857元。疫情重创经济，但世界诸多大都市房价却逆势上扬：房地产研究机构易居研究院统计，2020年第二季度，新加坡、洛杉矶、伦敦、香港房价都增幅明显——不过，这个另类榜单中，头两位是中国的北京、上海，该季度涨幅都超 3%。它们率先从疫情中解封，积累的购房需求在年中释放。加之上海出台四大名校（复旦、上海交大、同济、华东师大）应届毕业生可直接落户的新政，都刺激房价稳步攀升。
不过，在冰哥的同事菜头看，自2020年元旦上海实施的“公民同招，民办摇号”的幼儿园升小学政策就注定了房价的上涨，只是被疫情打断几个月。
不同冰哥的投资需求，菜头为买卖房子发愁，是要为将上小学的儿子寻觅对口学区房。在中国房产市场，这被称为“刚需”。
“公民同招”规定，小学招生报名，孩子只能参加一次公办或民办小学的抽签筛选，不再考试或面试。政策本意是让不同家庭孩子有公平入学机会，缓解流行的“鸡娃”教育——给孩子“打鸡血”，压迫孩子多学习，增加升学考试脱颖而出的机会。但优质教育资源没有凭空增加，没法从压迫孩子入手，压力就转移到家长身上。为了孩子入读对口的公办学校，许多家长求购学区房。
更令菜头这些家长困扰的是，就算费力换了学区房，也不保证成功入学对口学校——热门的公立学校细分了入学顺位。落户五年以上的家庭顺位较高，菜头哪怕搬进学区，“新住民”抽签的顺位也势必靠后，能否入学，还是听天由命。
菜头已花大钱买了房，打心眼里不愿接受把孩子命运交给老天。怎样才能提升顺位呢？与菜头一样困扰的家长们仔细研究入学政策，发现一个“漏洞”：单亲家庭孩子有很高顺位。
让孩子成为“单亲子女”，成了政策下的最有利选择。离婚能帮孩子入学，还能规避些买卖住房限制。虽透着一股黑色幽默，但形势如此明晰，离婚像把剪刀，让错综复杂的“房事”、“学事”一剪就一片坦途，现在离婚，立享政策大优惠！还犹豫什么呢？
坚决！遏制！过快……?
2020年11月中旬开始，上海二手房价涨幅一年内第二次上升，优质二手房源挂牌一两周就迅速成交。这样的房价疯涨，已不是第一次。十年前，国务院出台过《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即使冰哥这样的入门级炒房客也能一眼看懂中央的意思：房市要降温。毕竟民间对高房价叫苦不迭——但懂的都懂，做表面功夫平民怨罢了，要怎么“遏制”？能“坚决”多久？恐怕真正透露中央态度的字眼是“过快”，这意味马照跑、舞照跳，毕竟谁说得准怎样算“过快”呢？
菜头倒希望房价“过快”上涨，他能赶紧为买学区房凑够钱。４月开始寻觅合适房源、还现有房贷、离婚、分财产、把现住房挂牌出售，可到11 月上旬，房子还没卖掉，“我的房子还没人来看，我甚至还降了价”，话中带着心焦。卖不出就没钱换相中的学区房，再过几个月，报名孩子就开始了。
不过，两周后菜头就感受到楼市升温的热浪，几天内他成功卖掉旧房子，买进学区房——虽然成交价比他心理价位高出一百万，面积、品质比旧房还下降了。问起原因，菜头道出无奈：二手房交易中，学区房注重所属地块，每次交易都让待售房源越稀缺，菜头没太多选择余地——尤其暴涨开始后，大家从买房变成抢房。
“去看房根本不能挑，几乎是当场就需要付定金，我看房的时候，房东一边招呼我，一边还接着其中介的电话，对方准备晚上带客户过来截胡”，菜头绘声绘色，记忆犹新，“跟房东打电话的那个中介，用不还价、全款付这样的条件，试图诱惑房东不要跟我签约。”
幸好菜头运气不错，房东没有惜售或观望的意思，他上午签卖房合同，下午就与房东签约，购入心仪学区房。即使性价比低于预期，菜头还是感到，在狂热浪潮中，能成交已算幸事。
而冰哥只觉得置换房子是让他头疼的麻烦事。上半年疫情逐渐平缓，冰哥想要买套新房自住，正看到深圳房价飙涨，他开始担心上海的房价会否一样失控，决定赶快卖掉五年前买入那套房，趁涨价潮前买好自住新房。由于冰哥只想转卖给其他投资客，这让他房子在中介 app 上评分不高，看房者寥寥。冰哥本打算降价，但一次接待完中介带来的客人后，刚跟中介分开，几个衬衫领带就围上来打听房子——是另一家中介公司抢房源——他们信誓旦旦保证，房源转挂他们公司，可以多卖十几万。转眼就多赚一成，这让冰哥动心又惆怅，担心的涨价潮终于来了。趁涨价前买新房的路走不通了，冰哥只能一边赶快寻觅合适新房，一边寄望手头房子多卖点钱，减少“损失”。
涨价潮说来就来，全市优质房源每天像湖水干涸般减少，局中人看在眼里，纷纷祭出各种招式。看房新模式成为主流：中介将客户集中起来，每周安排个时间统一看房。这样方便房东和中介，但几组甚至十几组看房客户集中到一起，竞争的气氛，甚至不买就再买不到的恐慌，无形中弥漫开来。通常十几分钟短暂“巡视”后，客户被要求几分钟内迅速做出花几百万甚至上千万元的决定，稍犹豫就可能被捷足先登。冰哥想，这算不算国家曾“坚决遏制”的“过快”呢？
铤而走险的中介 困在系统里的房东
“你觉得‘抢’一套房子够操心的了吧？你不知道，卖房子还比这还更麻烦！”冰哥道出几个月前的卖房往事，语气中疲惫清晰可闻。
买房者疯狂溢价抢购，房主待价而沽，中介圈暗流涌动。“您现在只要跟我们签一份独家授权房源的协议，我们可以给您一定的返利……大概三千块这样吧”，跟冰哥熟络后，有个新中介把冰哥拉到公司外僻静处，“我们也可以想办法帮您的房子资料‘包装’一下，在 app 系统里的评分高了，您这边价格还能再提一点。”冰哥不是门外汉，他清楚中介正用“返利”贿赂他。五年前的房价暴涨中，上海政府曾对这家中介的“独家房源代理的经营模式”——实则贿赂房东垄断房源——通报处罚，此后很长时间，没公司敢再这样做。
“现在成交这么火爆，中介竞争可太激烈了，在这么高的利益诱惑下，他们铤而走险很正常”，冰哥感慨，“何况五年前的政策了，都是老黄历了，现在政府再拿出来挡人财路，谁理你啊！”
接受“返利”后不久，冰哥惊讶发现，他的房子突然吃香了，几周“集中看房”都有好几组客户排队。原本冰哥只把“包装一下”当客套话，这时才真切感受到app的评分是这么重要！点开 app，冰哥指着眼花缭乱的提示和榜单——“您可能感兴趣的房源”、 “周边类似房源推荐”、“每周不可错过好房”……告诉记者：“我这个房子本来不好卖的，评分也挺低，app 上也就是搜得到而已” ，“中介后来找我要了好多资料传到他们的系统里，评分‘包装’到了8.5分，一下子就成了‘必看好房’，关注人数也蹭蹭地涨。”，“现在中介帮你在 app 系统里打理房子太重要了，以前那些买卖的老把式都过时了。”
几个月前冰哥还自认懂行，可现在他承认“一两年没关心这些，现在一下子就玩不转 app 啊、排名啊、算法啊这些东西了”，“都说外卖员是‘困在系统里’，没想到我们卖房的也一样‘困在系统里’”，冰哥笑着自嘲。
每个人都被裹挟在浪潮里
在中介运作下，冰哥的房子顺利加价卖出，还拿到一小叠现金返利，但冰哥一点不觉得中介值得感谢，甚至觉得“ｘ家（中介公司）就是炒房的源头，很恶劣”。可房产中介慧慧却觉得自己辛苦帮客户成交却不被理解，收获的只有“心累”。
“涨价一开始，大家心态很快就变了。”到底怎么“变了”，慧慧觉得很难说清楚。“比方说吧，刚开始涨价的时候，有一次已经跟房东和客户谈好了，双方都到中介公司来最后签字，可是两边人都到了，房东突然提出要涨价，甚至第一次涨价完马上反悔，又涨价了一次”。言语中透着气愤，“这种情况我们以前从来没遇到过，所以我和客户当时一下子就很尴尬。”
慧慧庆幸的是，交易虽一度岌岌可危，但扯皮到午夜，买家还是接受房东两次的临时跳价，比约定价格高整整40万成交。双方签字离开已是凌晨，慧慧最后一个走出公司，费力拉下卷帘门，在没有星光的都市，走上回家的夜路。
像菜头“有幸”买到学区房，慧慧也把这次买卖定义为“幸运”，因为更离谱的房东越来越多了。
另一个房东挂牌一套房子后，慧慧带一波波客户去看房，而像配合客户登门的节奏，房东也一次次坐地起价：1020万……1030万……1050万……1088万……，每次房东心血来潮涨价，都让慧慧猝不及防增加许多工作量。“良心不会痛吗？”心力憔悴的慧慧在朋友圈写下。
冰哥的虽也算加价卖房了，但他没料到市场这么短时间内失去平衡，一边倒向卖家。看自己不久前卖的房，被新房主加了三成价格挂在网上，冰哥哭笑不得：“那套房子虽然地段不错，不过才33平方，房龄也超过30年了，那个人居然敢挂326万！”，冰哥猜到那套房会再涨，但没想到下家敢一下涨这么多，“不过他那种就是在网上挂着钓凯子的，纯属碰运气”。
问他是不是卖得太匆忙？冰哥沉默几秒，说自己也说不准，“说实话心底里有点希望他卖不掉吧，如果他真的那个价格卖掉了，那我感觉好像是我自己亏大了”。
是调控还是添乱？
来自江苏的小妍毕业后在上海工作六年，生活虽辛苦，但勉强算扎了根，唯一还没解决的心事，是买房。疫情平稳后，小妍开始关注房市，她养成习惯，每天打开中介app，遇到觉得还不错的房子就顺手关注。动辄上千万的好房她只能看，但算上多年积蓄，家里再出一笔，房龄久一点的二手房是小妍可以努力踮脚够着的家。不过最近两三个月，手机每天都弹出提示：“您关注的某某房源已经涨价 XX 万元”，原本对新房的美好期待，渐渐变成焦虑——“我还买得起吗？”
“买得起的也买不到”，同事阿花快语直言。阿花也有意买房，关注的住宅区有６套待售，可通过中介找上房东们，才发现愿意以挂牌价为基础谈判的只有2个。其中一个挂牌价比同户型高50万，但至少愿意谈。阿花想边看房边谈，房东一口回绝：“不给先看房，先谈好价格再看房”。阿花觉得这种有恃无恐太荒唐了，“政府肯定要管的……肯定会好好治治这些人！”
2021年1月21日，上海八个部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，被称为“沪十条”，阿花等到了期盼的“政府要管”。“意见”写道：“将非普通住宅1全额征收的标准从 2 年之内重新改为 5 年之内”，推翻了五年前的调控内容。另一条影响巨大的是“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“沪十条”其后续政策，显示政府给楼市降价的决心：既然住房数量无法短时间“开源”，那就从需求端“节流”，提高购房门槛，迫使潜在购房者退出市场。
可接踵而至的政策并没明确说实施标准是，市场很快流言四起。假离婚的菜头陷入困惑：“三年内离婚者，购房资格根据离婚前家庭总套数计算”，那三年内离婚两次以上，按哪次婚姻计算？如果每段婚姻都要算，那到底怎么算？“反正都已经假离婚钻空子了，不如再假结婚离婚几次，以便规避新政。”次日这个“脑洞大开”的方案就在网上流传。
但菜头现在没空操心去哪找个姑娘假结婚——本吃了定心丸的学区房，随着新政落地，又有变数。各银行为配合楼市降温要求，都放慢购房贷款的审批、放款速度。政策突变的代价，最终是菜头们这样的普通人承担。
“我的下家也需要等他卖掉的房子的买家贷款，再来支付给我的钱，然后我才能给我的上家打款。”菜头解释。大家是一条绳的蚱蜢，菜头购入千万级别学区房，卖掉自住房，他的买家也要先卖房来支款，一环套一环，稍不慎就有人陷入违约窘境，甚至引发连环违约。
同时，有银行宣布暂停开展多年的购房税费贷款业务。多年来，银行向购房人提供最长 4 年的购房税费分期贷款。因税费最高可达到房款10%，对动辄几百上千万的交易来说，是不小的数字。小妍原本的计划里，税费贷是一部分，市场向卖家倾斜后，小妍就失去议价筹码，现在又失去这笔“外援”，大大削弱了她的购买力。
“我可能只能退出了……”，小妍怎么都想不通，为什么到头来政府调控的结果，是让她这样努力赚钱的普通人，离有自己的家的梦想越来越远了。